随着我国住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用，物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多，物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增，2010年、2011年2月分别是73件、92件，2012年截止到4月20日，就已受理63件。物业管理涉及干家万户，处理不当容易引起连锁反应，导致矛盾激化并引发群体性事件，应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点
一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中，由物业公司作为原告提起诉讼的达193件，占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前，物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一，权利义务明确的特点，单个案件涉及众多法律关系，各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费，大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩，但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中，物业公司胜诉的为208件，占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时，会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中，有11家物业公司14批次案件起诉，每一批案件至少的达9名业主，多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益，形成了共同利益圈，在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。
二、物业服务纠纷案件的主要原因
一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题，有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足，造成建设与管理脱节，房产商在房屋出售后一走了之，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中，有29件涉及此类问题，占物业纠纷案件的12.7%。
二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中，有221起案件的业主提出了类似抗辩，占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等，业主都会认为物业不尽责任。
三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司，因为即使有正当理由向物业提出了，物业认为理由不正当的，仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少，甚至根本没有提供服务，但物业费没有区别，业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。
二、解决对策
一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则，对资金的支出实行严格的分级审核制，防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。
二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。
三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题，除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。
四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求，考虑到物业服务也存在令业主不满意之处，故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵，调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。
五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质，对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况，实行奖励和处罚并举的措施，以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信，强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育，转变物业管理人员的服务意识，树立市场意识和服务理念，增强物业管理队伍的整体素质，提高服务质量，切身为业主的利益考虑，提高协调和沟通能力，要靠服务取得业主信任。
淄博市人民政府办公厅关于印发淄博市百项重点工业项目管理考核办法的通知
山东省淄博市人民政府办公厅
淄博市人民政府办公厅关于印发淄博市百项重点工业项目管理考核办法的通知
文号：淄政办发〔2006〕46号
各区县人民政府,高新区管委会,市政府各部门,各有关单位,各大企业,各高等院校:
《淄博市百项重点工业项目管理考核办法》已经市政府第52次常务会议研究通过,现印发给你们,请遵照执行。
淄博市人民政府办公厅
二○○六年七月十四日
淄博市百项重点工业项目管理考核办法
第一章 总 则
第一条 为加强百项重点工业项目管理考核工作,调动各级、各部门支持、服务百项重点工业项目建设的积极性,提高项目建设质量和管理水平,制定本办法。
第二章 项目确认
第二条 范围、数量。在本市境内投资建设的工业项目,每年选取100项作为全市百项重点工业项目,由市政府公布。
第三条 项目确认的原则和标准。
(一)符合国家产业政策。符合国务院《促进产业结构调整暂行规定》、国家发改委《产业结构调整指导目录(2005年本)》和省、市产业结构调整规划等有关政策。
(二)规模较大。总投资1亿元以上的优势传统产业项目;总投资0.5亿元以上的高新技术产业化项目和重点鼓励发展的医药、电子、机械、新材料行业项目。
(三)当年在建或当年开工建设。
(四)有利于拉长产业链、推动产业结构调整和经济可持续发展,具有较强的影响力和带动性。
(五)优先选择高新技术产业化项目、利用高新技术或先进适用技术改造提升传统产业项目和促进资源综合利用、发展循环经济、建设节约型社会的项目。
第三章 项目管理
第四条 组织领导。在市工业经济协调工作小组领导下,市工业经济协调工作小组配合联系办公室(设在市经贸委,以下简称配合联系办公室)负责百项重点工业项目的筛选、调度、协调、督查、考核等日常工作。
各区县政府、高新区管委会要建立健全百项重点工业项目管理的领导机构和办事机构。各区县政府、高新区管委会主要负责人是辖区内百项重点工业项目管理的第一责任人,分管工业的负责人是直接责任人,负责项目的协调、调度和落实,为百项重点工业项目建设创造良好环境。项目建设单位实行法人负责制,负责项目建设的组织实施。
第五条 建立部门联席会议制度。在市工业经济协调工作小组的领导下,由配合联系办公室牵头,建立由市经贸委、发改委、财政局、国土资源局、建委、外经贸局、环保局、统计局、规划局、安监局、招商局、人行等部门和单位以及各区县政府、高新区管委会参加的部门联席会议制度。部门联席会议每季度召开一次,由市工业经济协调工作小组组长或配合联系办公室主任主持,有关区县、部门负责人及项目单位负责人参加,协调解决配合联系办公室整理提交的影响项目建设的重大问题,并形成会议纪要。对特殊问题,采取一事一议的方式,现场办公解决。
第六条 建立百项重点工业项目调度管理制度。配合联系办公室对项目建设实施月调度、季分析制度。市属及市属以上企业直接向配合联系办公室报告项目建设进度,反映项目建设中存在的问题;区县属及区县属以下企业由区县经贸局、高新区经发局统一汇总后报配合联系办公室。各单位应于每月月底前报送当月项目建设进度统计表和情况说明,每季度报送项目建设中的难点和需协调解决的问题,年底报送全年工程建设情况总结。项目竣工投产的企业,应于项目竣工的当月报送项目竣工报告。配合联系办公室每月汇总项目进度,每季度分析、归纳和整理项目建设中的重要问题、难点问题和其它需要协调解决的问题,提报部门联席会议研究。
第七条 加强督查落实。配合联系办公室日常负责对重点项目建设进度进行督查,实施半年督查、年终考核制度。会同有关部门每半年对项目进展情况进行现场督查,年终对项目建设进度和竣工投产项目进行考核。配合联系办公室负责督查部门联席会议确定事项落实,督查有关部门对影响项目建设有关问题的解决情况和协调服务情况,督查各区县、高新区的工作落实情况。
第四章 扶持措施
第八条 对列入市百项重点工业项目的建设单位,坚持依法办事,充分尊重企业经营自主权,减少行政干预,用足用好企业改革和发展的政策,保障项目建设单位和经营者的合法权益。除法律法规规定的收费项目及省级以上政府部门和市政府明确规定的检查评比外,有关部门不得对重点项目单位进行检查、评比、收费等活动。坚决杜绝以任何借口对重点项目进行乱检查、乱集资、乱摊派、乱收费。对于违反规定的有关部门和个人,将依据有关规定予以严肃处理,切实保护企业合法权益。
第九条 对市政府确定的百项重点工业项目,有关部门应当依法优先协助企业从快办理规划、立项、开工、建设用地、用水、用电、环保、消防等手续;对遗留问题,符合条件需要补办手续的,要限期补齐;优先保证重点项目建设用地需求。
第十条 百项重点工业项目建设所需资金,各级金融部门应优先给予扶持。配合联系办公室定期向金融部门推荐百项重点工业项目,组织召开各种形式的银企合作会议。各金融单位积极介入企业投资项目,主动参与项目评估和论证,根据年度信贷计划,确定重点扶持企业年度贷款额度。对上级银行批准项目,要按授权授信,及时做好资金兑现。各区县政府、高新区管委会对市百项重点工业项目可参照执行招商引资有关优惠政策。
第五章 考核奖励
第十一条 表彰的奖项和数量
(一)百项重点工业项目优秀项目20个。
(二)百项重点工业项目先进集体30个。
(三)百项重点工业项目先进个人60名。
第十二条 表彰范围
(一)百项重点工业项目优秀项目。从当年竣工投产的百项重点工业项目中评选产生。
(二)先进集体和先进个人。从百项重点工业项目承担企业、各区县政府、高新区管委会、市政府有关部门、有关单位中评选产生。
第十三条 评选条件
(一)优秀项目
1.按投资计划竣工投产,且项目完成投资额不超过计划总投资额的±20%。
2.项目组织得力,无重大安全、环保责任事故。
3.积极配合调度管理,准确、及时报送有关统计报表和材料。
4.达到设计生产能力,产生较好的经济效益。
5.完成固定资产投资且形成有效资产额5000万元以上。
6.对企业技术进步和产业发展带动作用显著。
(二)先进集体
1.辖区内百项重点工业项目个数较多,完成年度投资计划,竣工投产项目个数较多,为重点项目建设做出突出贡献并发挥积极推动作用的区县政府或高新区管委会。
2.主动为百项重点工业项目提供优质服务,妥善处理重点项目建设中的问题;服务承诺到位,项目建设单位反馈良好;主动为重点项目建设出谋划策,解决资金筹措等重大问题,促进项目建设成绩显著;促进重点项目管理建设措施到位,对投资环境建设贡献突出的部门和单位。3.项目建设组织措施得力,责任落实,各方面建设条件落实到位,按计划进度实施项目,按期投产达效,且按时报送月报表、季分析和年终总结等材料的企业。
4.无安全生产、环保责任事故及其它“一票否决”事项。
(三)先进个人
1.政治素质好,业务水平高。
2.主动为百项重点工业项目服务,兢兢业业,拼搏实干,工作效率高,对推动项目建设作出突出贡献。
3.在重点项目管理、建设、服务岗位上,能够廉洁奉公,爱岗敬业,工作勤奋,成绩显著。4.围绕百项重点工业项目建设,在科研、设计、工程管理、企业管理、技术攻关、合理化建议等方面成绩突出,贡献大。
第十四条 百项重点工业项目的考核认定。百项重点工业项目建设单位要严格控制概算,不得随意变更建设规模。配合联系办公室会同有关部门,对竣工投产的项目进行考核,并根据考核结果评选当年度百项重点工业项目的优秀项目。
第十五条 表彰奖励办法
按照精神奖励和物资奖励相结合,以精神奖励为主的原则,对评选出的优秀项目,由市委、市政府通报表彰奖励,并颁发荣誉证书。对优秀百项重点工业项目的法定代表人,依据配合联系办公室会同有关部门认定的投资额,对完成投资且形成有效固定资产额5000万元至1亿元的一次性奖励3万元,1亿元至5亿元的一次性奖励5万元,5亿元至10亿元的一次性奖励10万元,10亿元以上的一次性奖励20万元。奖励经费由市财政列支。
评选出的先进集体,由市委、市政府通报表彰,并颁发荣誉证书。
评选出的先进个人,由市委、市政府通报表彰,并颁发荣誉证书。
百项重点工业项目企业,可以按项目实现利润不超过1%的比例提取奖金奖励项目建设中的有功人员。
第十六条 优秀项目申报材料
1.优秀项目申请报告。
2.年终总结材料和项目竣工投产报告书。
3.项目完成固定资产投资的证明材料。可提供固定资产所有权和价值证明(可以选择能够证明所有权和价值的关键材料,如土地使用证和发票、房屋所有权证和发票、工程决算报告、资产价值评估报告、设备发票等)。
4.企业当年度年终财务报表。
第十七条 评选程序
(一)优秀项目。每年度末,配合联系办公室会同市统计局,对当年竣工投产的百项重点工业项目进行审查核实。根据评选条件和审查核实结果,提出当年度优秀项目意见,报市工业经济协调工作小组审定。
(二)先进集体和先进个人。每年度末,配合联系办公室会同市人事局组织先进集体和先进个人评选。评选结果报市工业经济协调工作小组审定。
第十八条 本办法由市经贸委负责解释。
第十九条 本办法自公布之日起施行。
