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白城市人民政府关于印发白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 04:50:50  浏览:9581   来源:法律资料网
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白城市人民政府关于印发白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)的通知

吉林省白城市人民政府


白城市人民政府关于印发白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)的通知

白政发〔2009〕19号


洮北区人民政府、开发区(园区)管委会,市政府各委办局、各直属机构:
《白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)》已经市政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

   二○○九年七月七日

  白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)

第一条 为加强我市城区个人出租房屋税收征管,根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规及相关政策的规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 个人(含外籍个人、华侨和港、澳、台人员)在本市城区范围内(含各开发区)出租房屋应缴纳的各种税收的征收管理,均适用本办法。
第三条 个人出租房屋税收的计税依据为出租房屋取得的租金收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
第四条 纳税人应按本办法据实向房屋所在地的主管地税机关申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税等税费。
第五条 为了便于征管,对本办法第四条所列各项税费按综合征收率或按建筑面积核定税额进行计征。
第六条 个人出租房屋,按以下计征方式确定应纳税额:(一)对租金收入申报属实,能提供真实有效的房屋租赁合同、协议或收费依据并符合当前白城市房屋租赁市场参考价格标准的,以租金收入和本办法规定的综合征收率计算征收。应纳税额计算公式为:应纳税额=租金收入×综合征收率(二)纳税人有下列情形之一的,地税机关可依据出租房屋建筑面积核定其应纳税额:1.拒不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假资料的;2.发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经地税机关责令限期申报,逾期仍不申报的;3.纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
应纳税额计算公式为:应纳税额=出租房屋建筑面积×每平方米核定税额
第七条 个人出租房屋的税收综合征收率为7%。
第八条 每平方米应纳税额的标准由地税机关参照房产管理部门对出租房屋分地段、分房屋结构及用途核定租金标准参考价的办法予以核定,向社会公布,报市政府综合治税领导小组备案,并适时调整。
第九条 纳税人到地税机关办理税务登记时,必须出具房屋的产权证明。个人出租房屋地方税收的纳税义务发生时间为取得租赁收入的当天,并于次月15日内申报缴纳税款或按规定预缴税款。
第十条 个人出租房屋税收按照属地管理的原则,由房屋所在地地税机关负责征收管理。
个人有两处以上房屋出租的,应分别到房屋所在地主管地税机关申报缴纳税款或由代征方依法代征税款。
第十一条 地税机关根据《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》(公通字〔2004〕83号)文件规定,可以委托房管、街道、居委会(社区)、物业等(以下称“代征方”)代征个人出租房屋的税款。
第十二条 代征方必须同时具备的条件:(一)有固定的工作场所;(二)有熟悉相关税收法律、法规和业务的工作人员,能依法履行税收代征义务;(三)财务制度健全,核算规范;(四)掌握受托范围内纳税人的基本情况、经营方式、经营收入情况。
第十三条 地税机关(委托方)应与代征方依法办理委托代征税款手续,签订委托代征协议,发放委托代征证书。
代征方不得再自行委托其他单位或个人代征税款。
第十四条 地税机关(委托方)应依据实际入库的代征税款按国家规定的标准向代征方支付手续费。
对代征税款难度较大且完成较好的,由所在地财政、地税部门商定,给予代征方适当的奖励。
代征方不得从代征税款中直接提取手续费。
第十五条 地税机关(委托方)应对代征方有关办税人员进行相应的业务培训和政策辅导。如遇国家相关政策调整变更,应及时通知代征方,并视情况修改或终止委托代征协议,换发或收回委托代征证书。
地税机关应加强对代征方代征税款工作的监督、管理和检查。
第十六条 代征方应严格依照委托代征协议规定的委托事项进行税款的代征代缴工作,代征税款时必须开具完税凭证,并按规定管理、定期向委托方传递代征信息,结报完税凭证,解缴税款。对其他部门作出的与税收法律、法规相抵触的决定,代征方不得执行。
代征方代征税款时,应当出示委托代征证书并开具完税凭证,否则纳税人有权拒绝缴纳税款。
代征方按规定代征税款,纳税人拒绝的,代征方应及时查清纳税人或与纳税人有家庭关系人员的真实身份,并向综合治税办报告。综合治税办根据代征方提供的情况,分别进行处理。凡涉及党员、党员领导干部、国家公务人员的,应及时向有关部门(如机关党委、组织部门、纪检部门、公务员管理部门或纳税人所在单位)反馈,由相关部门对其作出相应处理,直至缴纳税款。
第十七条 出租人收取租金时,应按规定给承租人开具地税部门统一印制的发票。出租人未提供发票的,承租人有权拒付租金。承租人支付租金时,应当索取发票。从事生产经营的承租人支付的租金未取得合法发票的,不得在税前扣除。
第十八条 出租人必须接受地税机关依法进行的税务检查,如实提供有关资料和反映纳税情况,不得拒绝、隐瞒。
地税机关依法进行税务检查时,有关单位和个人应当支持协助,如实反映房屋出租的涉税情况,提供有关资料及证明材料。
第十九条 地税机关、代征方要建立与房屋产籍相关的税收管理档案和征收台账,详细记录出租房屋的出租人、承租人、座落地址、建筑面积、租赁期限、租金收入等涉税情况。
第二十条 地税机关要研究建立适应本地实际的房屋租赁税收协调管理机制。要加快信息化建设,充分利用当地有关部门出租房屋管理信息平台,加强协作配合,实现信息共享,提高征管效能。
第二十一条 公安、房管、财政、物价、工商等有关部门应积极支持配合地税机关依法做好对出租房屋的税收征收管理。
出租房屋管理部门应根据地税机关的要求,定期向地税机关提供个人出租房屋的相关信息。
房屋租赁中介机构应将每月的房屋出租中介服务信息,随同纳税申报资料上报主管地税机关。
第二十二条 个人出租房屋有违反本办法以及其他税收违法行为的,地税机关依照税收征管法及有关法律、法规及规章的规定进行处理。
第二十三条 本办法由市地税局、市财政局组织实施。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。

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律师见证的法律问题分析
----通过王保富诉三信律师所财产损害赔偿纠纷案

四川精济律师事务所 何宁湘律师


  [前面的话]
  律师见证,是指律师根据当事人的请求,以律师身份在场,以律师的名义对具体的法律行为或法律事件的真实性、合法性进行证明的活动。
  由于见证属于“私证”,与公证比较,见证没有法律规范,见证不具有公证那样的法律效力,其效力在诉讼中需要人民法院进行认定,如见证行为被确认无效,所承担的责任往往高于公证无效的责任。故目前很多律师不作见证业务,但北京等大城市仍开展了此项业务。最高人民法院公报2005年第10期上刊登了,北京的王保富诉三信律师所财产损害赔偿纠纷一案(以下简称:《案例》)[1],人民法院认定,经律师见证的遗嘱因不符合法律规定的形式要件被确认无效,致使遗嘱受益人蒙受经济损失的,律师所在的律师事务所应当承担过错赔偿责任,判决北京市三信律师事务所承担原告经济损失114,318.45元的巨额赔偿。
  虽然律师见证业务开展较少,但必竟发生了北京市三信律师事务所被判“财产损害赔偿”的案件,需要引以为鉴,对这方面必须加以研究,这是本文的目的。

  [前提]
  本文的研究分析仅限于:1、律师非诉讼业务范围内的律师见证业务,不涉及现代公诉(即刑事诉讼)中的律师见证行为。2、以《案例》所载内容为基础。

  一、基本概念、特征与相关问题
  律师见证,是指律师根据当事人的请求,以律师身份在场,以律师的名义对具体的法律行为或法律事件的真实性、合法性进行证明的活动。
  律师见证是律师的一项非诉讼业务,它相对于公证而言的,属于民间证明的范畴,在各种民间证明人中,律师与他们不同的是,律师具有法律知识与相应的法律业务专长。我们国家目前实行的是公证,而国外很多国家实行的是私证。私证的一个重要方式就是律师见证,即律师以第三者的身份对当事人、法人或者其它社会组织发生的行为予以见证它的合法性、真实性的一种行为。

  公证具有公证证明的适用范围和对人的法律上的约束力。公证的效力又称为“证书的效力”。公证在法律效力上具有以下几种: (1) 证据效力。是指公证书是一种可依据的证据,具有特殊的证明力,可供接受者的可靠凭据,并可直接采用,而无须核查。(2) 强制执行效力。是指经过公证证明的追偿债款或物品的债权文书,当债务人不履行时,债权人可持该公证书直接向有管辖权的人民法院申请强制执行。(3) 法律行为生效的形式要件。根据法律的有关规定或依当事人约定,必须经公证证明的法律行为,经过公证机构公证明后,就具有法律上的效力,否则,就不发生法律上的效力。
  我国《民法通则》以及相关民商事法律并未对“私证”作出相应规定,故律师见证不但不具有公证那样的法律效力,且律师从事见证业务自始就缺少衡量其行为标准的法律准则,怎样做方不违背法律原则,怎样做又会违反法律约束,实际大多数律师可能也没有仔细加之研究,也很难道出个一、二、三。律师见证与公证都是对具体法律行为或法律事件的真实性和合法性进行的证明活动,但两者存在实质性区别:(1) 见证是以律师的名义进行的,而公证是由国家公证机构代表国家进行的;(2) 律师见证在法律上仅作一般的证据证明,而公证则具有法定的证据效力,有些公证文书赋予强制执行效力,有些公证证明成为某些法律行为成立的必要条件。 (3) 在诉讼中,见证文书将要接受人民法院的严格审查。更为重要的是,律师是熟悉法律事务,为社会提供法律服务的专业人员,因此在见证事务出现争议时,其见证行为承担的法律责任往往是要严重的,王保富诉三信律师所财产损害赔偿纠纷一案,北京法院的判决也充分反映了这一点[1]。

  按照我国现行律师制度,当事人委托律师从事法律事务时,是与律师事务所签订委托代理合同或专项法律事务委托合同,因此律师见证是事务所的行为,而不是律师个人的行为,律师见证所产生的法律后果应当由律师事务所来承担的。
  《民法通则》有“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定,应当由本人实施的民事法律行为,不得代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权,法定代理人依照法律的规定行使代理权,指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。”律师见证属于非诉讼业务之一,它是律师进行的、具体的“对当事人的某项行为的真实性”的一种证明行为,在见证保证某一行为真实性的同时,也包含了对合法性的证明,而见证不是律师的代理行为。 

  二、北京三信律师所财产损害赔偿纠纷一案涉及的问题
  律师见证中的问题:
  1、律师从事法律事务活动,首先要与委托人签订相应的合同书。律师事务所使用的合同,一般是委托代理合同。在王保富诉三信律师所财产损害赔偿纠纷案记载:“经北京市朝阳区人民法院审理查明,2001年,原告王保富之父王守智与被告签订了《非诉讼委托代理协议》书一份。约定:三信律师所接受王守智的委托,指派张合律师作为王守智的代理人;代理事项及权限为:代为见证:律师代理费用为6000元;支付方式为现金;支付时间为2001年8月28日;协议上还有双方约定的其他权利义务。王守智在该协议书上签字,三信律师所在该协议书上加盖了公章,但该协议书未标注日期。同年9月10日,王守智又与三信律师所指派的律师张合签订了一份《代理非诉讼委托书》,内容为:因见证事由,需经律师协助办理。特委托三信律师所律师张合为代理人。代理权限为:代为见证。”
  《案例》还载明“经被告见证的原告父亲王守智生前所立的遗嘱,由于缺少两个以上见证人这一法定形式要件,在继承诉讼中被法院认定无效。原告作为继承诉讼中的败诉方,不仅不能按遗嘱继承得到父亲的遗产,还得按法定继承向其他继承人付出继承房屋的折价款。被告在见证原告父亲立遗嘱的过程中有过错,侵害了原告的遗嘱继承权利,给原告造成了财产损失。应当赔偿。请求判令被告赔偿房屋折价款、遗嘱见证代理费、两审继承诉讼的代理费、诉讼费等损失共计134,893.75元。”
  律师见证属于律师业务中的非诉讼业务没错,但见证是律师执业活动,是以律师名义,或以律师事务所与承办律师共同名义,而不是以被代理人的名义去活动。因此,见证业务中的律师事务所与当事人之间存在委托关系,而不存在着代理关系。故对于律师见证专项事务来讲,应当针对委托当事人的要求签订专项法律事务服务合同。
  2、是律师的见证行为,而不是“代为见证”。在律师代理实务中,常见的约定术语有“代为提起上诉”、“代为向法院提交文书证据材料”、“代为在法院签收文书”、“代为申请办理公证的有关手续”等等,诸如这些类“代为”行为有一个共同的法律特征,那就是以当事人的名义实施法律行为,此时律师事务所与委托之间是民法上的代理法律关系。而见证是律师以自己名义去证明委托人的某一行为或事件的真实性。正如《案例》所载北京第二中级人民法院认为,“被上诉人王保富的父亲王守智委托上诉人三信律师所办理见证事宜,目的是通过熟悉法律事务的专业人员提供法律服务,使其所立遗嘱具有法律效力。”,不论从字面上,还是当事人真实意思表示上,见证都不是可“代为”的,而是这一事务中承办律师需要以自己名义去实施的行为。
  3、从《案例》所载:“9月17日,三信律师所出具一份《见证书》,附王守智的遗嘱和三信律师所的见证各一份。王守智遗嘱的第一项为:将位于北京市海淀区北太平庄钟表眼镜公司宿舍11门1141号单元楼房中我的个人部分和我继承我妻遗产部分给我大儿子王保富继承。见证的内容为:兹有北京市海淀区北太平庄钟表眼镜公司宿舍3楼4门2号的王守智老人于我们面前在前面的遗嘱上亲自签字,该签字系其真实意思表示,根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定其签字行为真实有效。落款处有见证律师张合的签字和三信律师所的盖章。王守智于9月19日收到该《见证书》”的内容看,北京市三信律师事务所辩称,“王守智委托被告代理的事项是见证签字,不是见证代书遗嘱”,对此可以理解为三信律师事务所“仅见证王守智的亲自签字行为”,而非对王守智其他行为的见证。
  分析北京市三信律师事务所的本次见证业务,(1)、在《非诉讼委托代理协议》并未明确载明,而仅约定为“代为见证”。(2)、从《见证书》的表述上也无法直接证明“仅见证签字”。
  4、北京三信律师事务所指派张合律师一人作见证人,不符合我国继承法的规定,而在诉讼中北京三信律师事务所提出“指派张合一人去作见证人的决定,是根据王守智对张合的委托所作出的”抗辩理由是不能成立的。
  法院判决中的问题:
  1、《案例》所载“被告:北京市三信律师事务所,住所地:北京市朝阳区农展馆南里。负责人:刘成,该事务所主任”,律师事务所主任是该律师事务所的法定代表人,而“负责人”意味着该律师事务所不具有法人资格,如果说,一家律师事务所不具有法人资格,那么就不能独立承担民事责任,由此本案的赔偿责任就不应当由三信律师事务所独立承担。
  2、该案所涉及的见证存在着授权委托事项不明确的瑕疵,而《案例》所载北京市朝阳区人民法院认为:“在双方签订的《非诉讼委托代理协议》书上,三信律师所仅注明委托事项及权限是“代为见证”。三信律师所不能以证据证明在签订协议时其已向王守智告知,代为见证的含义是指仅对王守智的签字行为负责,故应认定本案的代为见证含义是见证王守智所立的遗嘱。”,《民法通则》规定,“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的,被代理人应当向第三人承担民事责任,代理人负连带责任。”,虽然本案中的被代理人(即委托人)王守智已于去世,此时该案的赔偿责任由北京市三信律师事务所全部承担在法律上没有法律依据。而北京市朝阳区人民法院认定“《非诉讼委托代理协议》的签约主体,是王守智和三信律师所,只有三信律师所才有权决定该所应当如何履行其与王守智签订的协议”、“本案的代为见证含义是见证王守智所立的遗嘱”是法院的推定。  

  三、律师事务所办理见证的具体作法
  基于我国见证在法律上没有相应的规范,且继承法律规定公证遗嘱在遗嘱中具有最高效力,而遗嘱见证显然不具有遗嘱公证那样的法律效力。我国实行公证制度,对于法律有专门规定的需要进行公证的法律事项,律师事务所一般不要接受律师见证委托。当事人前来委托的对遗嘱进行见证的,律师以及律师事务所不应简单拒绝,而应向其阐明法律有关规定,劝其办理遗嘱公证为好。
  对于可以接受委托的事项,应当与当事人签订专项事务服务委托合同,而不应签订委托代理合同。在专项事务服务委托合同中应当逐项载明委托事项,明确双方的权利义务以及双方应承担的相应法律责任。在《见证书》中应当载明见证事项、见证书的适用范围,必要时还应当载明见证书的有效期限。
  律师见证必须符合法律规定的形式要件。律师从事的很多业务,如见证、调查取证、刑事辩护中的会见被告(或嫌疑人)等都需要指派两名以上律师办理。除这些基本要求外,律师见证的具体事务以及工作程序应当做到与公证一样、甚至更严格的要求,来保证见证的有效性。避免出现见证被法院认定无效的后果。
   
  四、结束语
  应当吸取这一案例的教训,律师事务所对于见证业务应当严格管理,在接受委托、制定合同文本、签订委托指派承办律师、办理见证过程审查、见证书起草、审查与制定等环节上必须有程序规定与严格制度规范,确保见证事务的有效性与符合法律要求。对于见证委托书的签订,律师事务所必须指派专人审查,见证书定稿必须由律师事务所主任或所务会决定的律师审查把关。律师事务所应当实行见证专用章和用印的制度,见证专用章必须由专人管理,不经律师事务所主任签字同意的不得用印,以避免或降低这类事务的法律风险。

  参考文献
  [1] 王保富诉三信律师所财产损害赔偿纠纷案. 最高人民法院公报2005年第10期. P32-P35
  


国家计委关于建立农村价格监督网络的通知

国家计委


国家计委关于建立农村价格监督网络的通知

二00二年九月二十九日 计价检[2002]1761号

  各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市计委、物价局:

  为贯彻中央关于减轻农民负担的工作要求,根据《国务院办公厅转发国家计委关于涉农价格和收费及农民负担情况调查报告的通知》(国办发[2001]62号)的精神,各地要建立农村价格监督网络,进一步加强农村价格管理工作。现将有关事项通知如下:

  一、建立农村价格监督网络,要以县级政府价格主管部门为依托,在乡(镇)设立价格监督站,在村(庄)聘请价格监督员,形成县(区)、乡(镇)、村(庄)三级价格监督网络,全方位覆盖农村市场。

  二、设立乡(镇)价格监督站,应当征得地方政府同意,可单独设置,也可设置在乡镇政府有关行政机关。机构编制和人员可自行调剂解决,也可以实行兼职的办法。

  三、聘请村(庄)价格监督员应当坚持义务、自愿的原则。可从以下人员中聘请价格监督员:人大代表、政协委员、村(居)民委员会代表;离退休干部、教师;机构改革中机关分流回乡人员;农村价格成本调查员、会计员;其他有一定政策水平和文化素质、能坚持原则并热心价格监督工作的人员。

  四、乡(镇)价格监督站、村(庄)价格监督员的工作职责是:宣传价格法律、法规和政策;协助政府价格主管部门落实涉农价格和收费公示制度;调查、反馈涉农价格和收费政策的执行情况,并协助价格行政执法人员进行监督检查;举报价格违法行为;协调价格矛盾;价格主管部门交办的其他工作。

  五、建立农村价格监督网络,要争取当地政府的支持,确保国务院办公厅国办发[2001]62号文件精神真正得到落实。必要的经费向当地财政部门申请。

  六、建立农村价格监督网络要因地制宜,稳步推进。各地可结合实际情况,先进行试点,取得经验后再全面推广。已经建立网络的,要进一步完善。

  七、地方各级政府价格主管部门要把建立农村价格监督网络作为贯彻中共中央办公厅、国务院办公厅减轻农民负担电视电话会议精神,减轻农民负担,加强农村价格管理的重要举措,高度重视,加强指导,不走过场,力求抓出成效。

  八、县级政府价格主管部门应当加强对这项工作的领导,要建立必要的工作制度,定期向(乡)镇价格监督站和村(庄)价格监督员布置工作,认真查处他们调查、举报的违法行为。组织对相关人员的业务培训,指定专人进行工作指导并与他们保持经常性联系,解决他们工作中遇到的困难和问题。对做出成绩、贡献突出的价格监督员应当给予适当奖励。

  九、县级政府价格主管部门直接面向农村,面向农民,在农业结构调整、利益分配、经济发展、社会稳定等方面,责任重大,任务艰巨。各地要认真总结建立农村价格监督网络的经验,对工作中遇到的问题,请及时报告我委。



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