天津市发展散装水泥管理办法

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山东省滨州市人民政府


关于印发《滨州市住宅专项维修资金管理办法》的通知
滨政发〔2008〕57号




各县(区)人民政府,开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位:
　　《滨州市住宅专项维修资金管理办法》已经2008年8月25日市政府第14次常务会议通过,现予印发,自2008年11月1日起施行。
　　滨州市人民政府　　　　　　
　　二○○八年十月一日　　　　
　　滨州市住宅专项维修资金管理办法
　　第一章　总　　则
　　第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律、法规、规章等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
　　第二条　凡本市行政区域内,商品住宅、售后公有住宅、经济适用住房及拆迁安置住宅的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
　　本办法所称住宅专项维修资金是指业主或原公有住宅售房单位交存的,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
　　第三条　本办法所称业主是指房屋所有权人。
　　本办法所称共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称的共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备的房屋等。
　　第四条　住宅专项维修资金归业主所有,按照“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”的原则进行管理。
　　第五条　市、县房产行政管理部门是本行政区域内住宅专项维修资金管理的主管部门。房产主管部门及所属住宅专项维修资金管理机构具体负责住宅专项维修资金的统一归集和日常监督管理工作。
　　同级财政部门按照职责对住宅专项维修资金的使用、管理进行指导和监督。
　　街道办事处、社区、居委会依照本办法协助做好住宅专项维修资金的相关管理工作。
　　第二章　交　　存
　　第六条　住宅物业(一个业主所有且与其他住宅物业不具有共用部位、共用设施设备的除外)、住宅小区内的非住宅物业或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当按下列标准交存住宅专项维修资金:
　　(一)新建商品住宅的业主、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地建筑安装工程平均造价的5%。
　　房产主管部门依据工程定额等有关部门的工程造价测算,公布多层、高层、别墅等类住宅的建筑安装工程造价及首期每平方米交存住宅专项维修资金数额,并适时调整。
　　(二)经济适用住房、拆迁安置住宅按商品住宅的标准交存住宅专项维修资金。
　　(三)已购公有住宅,财政部门已按规定从单位售房款中提取住宅专项维修资金的,业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
　　(四)商品住宅、公有住宅、经济适用住房、拆迁安置住宅已出售但未建立住宅专项维修资金的,由业主按本条第一款规定的标准补交住宅专项维修资金。
　　第七条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,建设单位不得将房屋交付购买人。
　　第八条　业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地市、县房产主管部门代管。
　　第九条　下列情形由房产主管部门委托有关单位代为收取:
　　(一)新建商品住宅、经济适用住房、拆迁安置住宅的住宅专项维修资金,由开发建设单位、拆迁安置部门代收,并在办理房屋产权手续时统一交存到住宅专项维修资金专户。
　　(二)售后公有住宅,售房单位已从售房款中按规定标准提取的住宅专项维修资金,应当在本办法施行30日内全额交存到住宅专项维修资金专户。
　　(三)本办法实施前已取得房屋所有权证书的,未成立业主大会或业主委员会的由物业服务企业或管理单位代收,并及时交存到住宅专项维修资金专户。
　　第十条　住宅专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,应当及时续交,再次续交的数额不得少于首期专项维修资金的数额。
　　第十一条　市、县房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构应委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内的住宅专项维修资金专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户、开具住宅专项维修资金票据;开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
　　第三章　使　　用
　　第十二条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪用作他用。
　　第十三条　住宅专项维修资金的使用,应当遵守方便快捷、公开透明,受益人和负担人相一致的原则。
　　第十四条　住宅专项维修资金的使用按照下列规定分摊:
　　(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
　　(二)住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造,涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的,开发建设单位应当按照尚未出售商品住宅的建筑面积分摊。
　　第十五条　使用住宅专项维修资金的,应按照以下程序办理:
　　(一)物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出资金使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议。
　　(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
　　(三)物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。
　　(四)物业服务企业或相关业主持有关材料,向房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构申请列支。
　　(五)房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知,划转金额按已完成维修工程量的80%划转,待维修工程完工,工程费用经审核后,按工程决算金额拨付维修费用余额。
　　(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
　　第十六条　发生危及房屋安全等紧急情况,需立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,按照本办法第十五条第四、五、六款规定办理。
　　发生前款情况后,未按规定实施维修、更新和改造的,房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构也可以组织代修,代修费用从相关业主住宅专项维修资金中列支。
　　第十七条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
　　(一)依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
　　(二)依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修养护费用;
　　(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
　　(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;
　　第十八条　住宅专项维修资金每使用一次后,应当及时核算到户,并在该户交存的住宅专项维修资金中扣减。
　　第十九条　在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
　　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
　　第二十条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:
　　(一)住宅专项维修资金存储利息;(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益,但业主大会另有决定的除外;
　　(四)利用人防工程进行经营的净收益首先用于人防工程的维修和养护,剩余部分也可滚存住宅专项维修资金,但业主大会另有决定的除外;
　　(五)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
　　第四章　监督管理
　　第二十一条　房屋所有权转让的,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,住宅专项维修资金余额随房屋所有权证同时过户。
　　受让人应当持房屋所有权证、身份证、住宅专项维修资金过户协议到专户管理银行办理住宅专项维修资金分户账更名手续。
　　第二十二条　房屋灭失的,业主可以持有关证明申请退回其住宅专项维修资金余额,并办理分户账注销手续。
　　第二十三条　房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向相关业主公布下列情况:
　　(一)住宅维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
　　(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
　　(三)业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
　　(四)其他相关住宅专项维修资金使用和管理情况。业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。
　　第二十四条　专户管理银行应当每年至少一次向市、县房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构,发送住宅专项维修资金对账单。
　　市、县房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构,对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
　　专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账户余额的查询。
　　第二十五条　房产交易部门在办理房屋权属登记时,应当查验住宅专项维修资金交存专用票据。材料符合要求的,予以核准登记。
　　第二十六条　住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
　　第二十七条　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
　　财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
　　第二十八条　专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
　　住宅专项维修资金专用票据的购买、使用、保存、核销管理,应执行财政部门的有关规定,并接受财政部门的监督检查。
　　第二十九条　业主大会成立后,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意,可以向房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构申请划转住宅专项维修资金,资金划转后其交存、使用、管理按国家相关法律、法规、规章的规定执行。
　　第三十条　建设单位、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行违犯本办法规定的依照《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律法规的规定予以处理。
　　第三十一条　房产主管部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予相应行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究其刑事责任。
　　第五章　附　　则
　　第三十二条　其他拥有共用部位、共用设施设备的非住宅物业专项维修资金的管理参照本办法执行。
　　第三十三条　本办法自2008年11月1日起施行。


　　青少年是祖国的未来，“少年强则国强，少年弱则国弱”，青少年的身心发展不仅关系到他们自身的前途和未来，更是关系到国家生存和发展的重大问题，所以青少年的心理健康以及青少年犯罪问题是全世界都关注的社会问题，在我国青少年人口占全国人口的四分之一，自上世纪90年代开始，我国的青少年犯罪越来越严重，而且开始呈现出低龄化、团伙化、智能化、成人化的趋势，愈来愈成为全社会关心和期望解决的重要问题。青少年犯罪问题解决的如何，关系到他们的健康成长和国家的长治久安大事，笔者试图从青少年的心理个性、结构特征、环境影响、网络空间、家庭因素、犯罪特性方面，分析青少年犯罪的心理因素，并就 最大限度的预防减少少年犯罪，为他们提供积极的司法保护做以尝试性探讨。

沾河法院2003年以前，审理未成人刑事案件仅为1件1人次，2004年至2007累计为5件，自2008年至今，审理涉及未成年人及在校学生的民事赔偿案件、刑事附带民事诉讼案件、刑事案件共计11件，超过历年未成人犯罪案件数的总和。并且表现出犯罪的人数多、手段恶、危害大，多被告、多罪名等特点。


　　从犯罪心理学的角度讲，狭义的犯罪心理仅指支配行为人实施犯罪时的心理活动和有关的心理因素，即犯罪行为人实施犯罪时，其认识。情感和意识的活动规律，以及性格、气质、能力、需要、价值观等有关心理因素的相互作用规律。广义的犯罪心理则是指与犯罪行为发生、发展和完成时有关各种心理活动和心理因素的总称。广义的犯罪心理不仅包含狭义的犯罪心理，而且还包括犯罪主体实施犯罪行为前预谋和准备犯罪过程的心理活动，以及犯罪后逃避侦查。打击、处罚的心理活动；还应包括犯罪行为人通过教育改造、达到悔过自新的心理活动过程。这些心理因素互相交织，互相作用。当现有社会结构不能控制日益增长的个人需要和欲望时，就会产生社会秩序失范状态。在这种情形下，青少年由于社会没有为他们提供明确的道德行为规范加以正确引导他们的社会活动，致使他们个别人在无所适从的环境中继而诱发犯罪行为。


现结合本院少年法庭几年来的工作实际，笔者主要从青少年的心理方面来剖析未成年人犯罪的特点、原因以及预防措施。


一、分析本院所审理的青少年犯罪案件，我们可以看出，当今青少年犯罪表现出以下一些突出特征：


1、个别犯罪罪行严重，要案多，暴力性犯罪所占比例较大，社会影响及危害性明显。青少年犯罪除了具有偶发性、盲目性等特点外，近些年来，已趋向暴力性及恶性化。部分青少年在作案过程中很少顾及后果，手段野蛮、残忍，社会影响面极其广泛。这主要与青少年经常沉迷于好不设防的充斥着色情、暴力、凶杀等不健康游的网络空间不能自拔有直接关系，以致于形成他们人格上的缺失。


2、青少年犯罪者比例较大的是文化素质明显低，大部分为中、低等文化程度。案件审理过程中我们发现，青少年罪犯中大多接受的文化教育少，许多人小学期间就辍学，甚至从没上过学，初中以下文盲、半文盲占大多数，他们所受文化教育的程度与犯罪的发生有着客观的关联性。例如[2007]沾刑初字第29号姜兆森、赵利、商某某抢劫学生100元案件，就是因为三个孩子的家庭均为离异家庭，监护人为了生活山上山下的奔波，缺乏对孩子的管教，从小就辍学，逐步养成了偷盗的恶习。还有一部分少年在市场经济大潮的冲击下，他们的思想意识，道德观念，价值取向发生裂变，在金钱万能，拜金主义思想的侵蚀下，形成了以个人为主、以自己为中心的本位怪圈，他们精神颓废，唯利是图，甚至为自己的私利不惜牺牲国家、集体和他人的利益，以非法手段捞取钱财。社会丑恶现象滋生，吸毒、赌博、贪污腐败、包二奶等丑恶行为被人们所津津乐道，继而效仿之。这些已经蔓延了不良的社会风气严重的污染了青少年一代脆弱的心灵 。上海徐某因无钱去网吧上网，而砍死祖母的案件；广州市中院【2005】穗中刑初字第204号徐某等13名未成年人打死同寝李某案件；17岁陈某将与自家不和的13岁少年杀死，并勒索20万元案件都为我们家庭、社会、学校敲响了警钟。


　　3、团伙犯罪案件较多，甚至还有的形成犯罪集团。青少年虽然具有体力充沛、好奇 心强等方面的优势，但作案手段、心理方面都存在不成熟的一面，往往需要结合一个团伙来寻求心理上的寄托。在这样一个自由结合的群体中，想法和行动会更多的得到认同和实现，一人说出犯意，其余立即响应，他们结伙行动、互相壮胆，具有纠合性、突发性的特点。


二、根据青少年犯罪的特点，探究其心理方面的原因，主要表现在以下三个方面的矛盾冲突：


1、生理发育与心理发展之间的不同步


青少年迅速的生理发展，大大增强了他们的体力活动量，而心理水平的提高 却相对缓慢一些，这就使得他们缺乏调节和支配自己活动的能力，常常表现为过剩的精力有时使用不当，甚至在不良因素的影响下，易进行暴力性的违法犯罪活动。而且，青春期的孩子容易兴奋、产生激情，所以特别容易因为外界的刺激而不能控制自己的情绪，导致冲动型犯罪。【2008】沾刑初字第17号赵X、王XX、孙XX盗窃、抢劫案就有着明显的临时起意的冲动型犯罪因素。另外，青少年进入青春期后，性机能的发育成熟与性道德观念、性法制观念的缺乏之间的矛盾，使得有些道德观念、法制观念薄弱的青少年，在色情淫秽物品的教唆下，就可能为懵懂的性刺激而去追求异性，从而走上性犯罪的道路。


2、独立性意向与认识能力之间的冲突


独立性意向是指少年时期特别强烈发展的一种力图摆脱对成人的依附，拒绝成人的干涉，迫切要求独立自主的心理状态。这种心理状态导致的外在表现是，青少年常常在老师、家长面前对事、对人自作主张、一意孤行，但与同龄伙伴却亲密无间，对外界社会充满了好奇。但是限于自立生存条件的制约和社会阅历不深，在与同龄人和社会接触的过程中，青少年可能既受到良好的影响，更可能接受消极的影响。这是因为，青少年可塑性大、思维的评判性却不强，辨别是非和抵制不良影响的能力较差，容易受到外界因素的感染，思维方法也具有一定片面性和表象性，对许多问题也往往分不清是非、搞不清楚现象与本质，不能正确和全面地认识社会生活中遇到的各类问题，尤其是当“真实生活现中自我”与“幻想中自我”之间出现较大差别时，就会产生许多苦恼和不安。所以说，青少年的这种独立性意向的发展与认识能力之间的矛盾，如果解决不当不及时，就容易导致独立性意向朝反社会方向发展结局，从而走上违法犯罪的道路


3、个人需求与客观可能性之间的冲突


心理学家马斯洛曾把人的需求分为五大类：即生理的需要、安全的需要、归属和爱的需要、尊重的需要以及自我实现的需要。随着年龄的增长，青少年的社会活动范围越来越广泛，内容也越来越丰富，因此个人需要的物质和精神结构也发生了很大的变化。青少年的有些需求是合理的，但却是自身或家庭客观条件所不允许的；有些需求则是不合理，甚至是非道德、非法的，所以这种需求必然受到各种限制而不能满足。研究表明，个人的需求（合理或不合理的）如果得不到满足，就容易产生挫败感，这时，自制力较差的个体就会为了满足自己的需要而采取一定的手段措施，甚至向不能满足其需要的人进行攻击性行为，从而产生犯罪行为。


从心理的角度阐述和分析了青少年犯罪的原因后，我们可以看到，一般违法犯罪青少年都有其自身的特点，要进行有效的犯罪预防，就仍然要从他们的思想、心理等一般规律出发，才能收到良好的教育效果。


因此，我院少年庭结合青少年犯罪的原因及特点，开展了多项心理健康与普法教育活动，针对不同类型的学生和家长，到辖区内中小学开设法制教育课多次。每年新兵入伍，少年法庭都选择典型案例到军营现场开庭，使刚刚步入社会的战士受到良好的普法教育。同时，少年庭深知，青少年犯罪的原因是多方面的，从内部到外部，从心理到环境，是个人、家庭、学校、社会各个方面的影响结果，所以围绕未成年被告人的成长情况、家庭情况、社区情况、交友情况、心理、生理等方面开展了一系列的社会调查活动，为法院公正处理和教育、感化、挽救未成年人被告人提供了重要依据。