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论擅改架空层的危害性与违法性/邓光达

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 00:45:28  浏览:8590   来源:法律资料网
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论擅改架空层的危害性与违法性

邓光达


近年来,某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后,为牟取更大的不法商业利益,利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实,精心为买家置业者设置了诱人的陷阱,请君入瓮,让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠,玩起了侵权谋利的把戏。
一、美丽的谎言
不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后,倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利,为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间,往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际,擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。
当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时,不良房地产开发商往往会大言不惭地说:“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为,符合全体买家置业者的共同利益,是住宅小区物业管理的需要,是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段,其改建行为合法、合情、合理”。对此,个别买家置业者对此信以为真,对改建行为视而不见,不闻不问,无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。
殊不知,房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为,改变了住宅小区原有的科学规划和设计,破坏了住宅小区的人居环境,并直接导住住宅小区楼盘房屋价值的贬值,损害的买家置业者的合法权益。
从购房置业消费的经济学角度看,消费者购房置业,通常希望实现和满足二个基本目标,一是安居,住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值,消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业,所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算,同一地段中,住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所,无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。
从法律的角度看,不良房地产开发商的擅自改建行为,违反了《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定,对全体买房置业者构成侵权,依法应承担法律责任。此时,房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。
二、金蝉脱壳之计
不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后,往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间,买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时,不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者,“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关,有问题请与物业管理公司交涉”。
由于目前住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司,此时,不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后,住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交,不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”,从中谋取了非法的商业利益。
买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱,因为他将会降低你居住环境的品质,给你带来较大的经济损失。





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国务院办公厅转发中央编办、海关总署、公安部关于走私犯罪侦查分局列入地方公安机关机构序列实施意见的通知

国务院办公厅


国务院办公厅转发中央编办、海关总署、公安部关于走私犯罪侦查分局列入地方公安机关机构序列实施意见的通知
国务院办公厅
国办发(2001)51号




各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
中央编办、海关总署、公安部《关于走私犯罪侦查分局列入地方公安机关机构序列的实施意见》已经国务院同意,现转发给你们,请贯彻执行。


中央编办、海关总署、公安部 二○○一年四月十九日


为进一步完善缉私体制,加强有关方面的协调与配合,加大打击走私犯罪工作的力度,根据《中华人民共和国海关法》和《国务院关于缉私警察队伍设置方案的批复》(国函〔1998〕53号)、《国务院办公厅关于组建缉私警察队伍实施方案的复函》(国办函〔1998〕52号)的有关规定和要求,现就海关总署走私犯罪侦查局设在各直属海关和海关广东分署的走私犯罪侦查分局(以下分别称走私犯罪侦查分局和广东分局)列入地方公安机关机构序列问题提出如下意见:
一、除深圳、广州、拱北、汕头、黄埔、江门、湛江海关走私犯罪侦查分局外,各走私犯罪侦查分局和广东分局在海关现行垂直领导管理体制下,列入所在省(自治区、直辖市)公安厅(局)机构序列,仍分别设在各直属海关和海关广东分署。
二、走私犯罪侦查分局列入所在省(自治区、直辖市)公安厅(局)机构序列后,其机构名称按以下规定办理:江苏、西藏、上海等省(自治区、直辖市)内只设有一个走私犯罪侦查分局的,称“××省(自治区、直辖市)公安厅(局)走私犯罪侦查局”,如:上海市公安局走私犯罪侦查局;福建、内蒙古等省(自治区)内设有两个走私犯罪侦查分局的,并列称“××省(自治区)公安厅(局)××走私犯罪侦查局”,如:内蒙古自治区公安厅呼和浩特走私犯罪侦查局、内蒙古自治区公安厅满洲里走私犯罪侦查局;广东分局称广东省公安厅走私犯罪侦查局。
各走私犯罪侦查分局作为海关总署走私犯罪侦察局的分支机构,原名称不变。
三、各省(自治区、直辖市)公安厅(局)要积极协助海关总署走私犯罪侦查局加强走私犯罪侦查分局的思想建设、作风建设和业务建设。要定期听取走私犯罪侦查分局的工作汇报,大力支持走私犯罪侦查分局依法履行职责。要与走私犯罪侦查分局建立经侦、刑侦、缉毒、情报、技侦、边防等业务方面的联系制度以及案件移交办法和相关情报交换制度,并对走私犯罪侦查分局提出的边控、通缉、追捕、羁押及维护缉私秩序等请求予以协助。
四、各走私犯罪侦查分局要自觉接受所在省(自治区、直辖市)公安厅(局)的监督与指导。要主动汇报工作,及时抄报有关信息,参加公安工作会议以及与打击走私犯罪相关的专业会议和专业培训。要根据打击走私犯罪斗争的需要,积极参加有关联合行动和专项斗争。要自觉接受地方公安督察部门的现场督察。
深圳、广州、拱北、汕头、黄埔、江门、湛江海关走私犯罪侦查分局,在开展打击走私犯罪斗争中,凡遇有重大紧急事项,可直接请广东省公安厅予以协助、配合。具体办法由广东分局商上述各走私犯罪侦查分局后报广东省公安厅确定。


2001年7月11日

营口建筑装饰装修工程消防管理暂行规定

辽宁省营口市人民政府


营口建筑装饰装修工程消防管理暂行规定

(一九九五年十二月二十五日市人民政府办公室印发营政办发[1995]104号)



为加强装饰装修工程的消防安全管理,减少火险隐患和火灾事故的发生,根据国家建设部《建筑装饰管理规定》和《辽宁省消防条例》,结合我市情况,制定本规定。
凡在我市辖区内进行建筑装饰、装修工程的建设单位、设计单位、施工单位(含个体,以下分别简称建设单位、施工单位、设计单位)均须遵守本规定。
凡50平方米以上的装饰、装修工程(居民住宅除外),建设单位必须将设计图纸及有关资料报当地消防监督部门和房屋安全鉴定部门审核,经批准后方可施工。
所有装饰、装修工程必须采用符合消防安全要求的材料,不得采用不合格或未经消防监督部门审核批准的建筑防火阻燃材料,确须采用可燃材料装修的,必须进行阻燃处理。
凡从事建筑装饰、装修设计、施工的单位,必须取得国家资质认可。凭消防监督机关核发的,《建筑装饰、装修工程防火设计许可证》、《建筑装饰、装修工程施工防火许可证》承揽设计施工项目,无证不准承揽设计、施工工程,不得借证设计、施工。
外地政我市从事建筑装饰、装修设计、施工的单位,必须到市消防监督机关审核登记,经批准后方可设计、施工。否则,不得从事设计和施工。
凡进行建筑装饰、装修的建设单位,不得将工程项目交付无证单位设计、施工。
施工单位不得承揽未经消防部门审核批准的工程项目,对已经审核的项目必须按设计图纸和审核意见施工。
在工程施工期间,建设单位和施工单位不得擅自改变原设计方案和审核意见。如需改变,须由原设计单位出据变更方案,送原审核机关复审。
工程施工期间,建设与施工单位必须接受消防监督部门的检查监督,对提出的防火问题须立即改正。
隐蔽工程必须经施工单位和建设单位的技术人员、工程质量监督人员或监管工程师检查合格后方可封闭,需有文字记载存档并报消防监督机关。
建筑工程竣工后,必须经消防监督机关验收,未经消防监督机关验收或验收不合格的不得投入使用。
设计单位必须具备以下条件:
取得国家设计资格的认可。
有固定的办公场所和相应的组织机构。
有防火设计自审组织和相应的审核制度,自审组织由本单位掌握消防技术规范的工程技术人员3-5名组成。
严格遵守国家有关消防技术规范和装饰、装修工程消防安全规定。
第十四条施工单位必须具备下列条件:

取得国家施工资格认可。
有固定的办公场所和相应组织机构。
有2名以上正式电工从事电器安装。
夺固定的资金来源。
有严格的施工管理制度和操作规程。
有懂得防灭火知识的人员从事现场施工管理。
第十五条建筑装饰、装修工程施工现场必须配备与工程规模相适应的消防器材。现场内严禁吸烟和焚烧垃圾。使用易燃、易爆危险品不得超过50公斤,并要专库存放、专人管理。有明火作业时,不得使用易燃、易爆危险品。

第十六条消防监督机关要定期对设计、施工单位进行审查,对不具备条件的单位,要责令取消其设计、施工资格或停业整顿。

第十七条违反本规定,视其情节,按有关规定处理,直至追究法律责任。

第十八条本规定由市公安局负责解释。

第十九条本规定自发布之日起施行。



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